Joseph Ayanboye & Ors v. Muritala Oladipo Balogun

It is inappropriate to ask

that a void deed of conveyance or transaction be set aside.

There is nothing to set aside because it does not

exist in law. This truism is confirmed in this appeal.

However, one of the issues which calls for a

decision is the legal position where a plaintiff seeks

that the deed or transaction be declared void or

voidable and also prays that it be set aside. Also for

determination is the legal effect of failure to

sufficiently denote in a survey plan filed along with

3

the Statement of Claim the precise area of land

allegedly trespassed upon in an action for damages

for trespass and for an order of injunction.

By a Writ of Summons filed on 15th May, 1974 in

the High Court of Justice, Ijebu-Ode, over sixteen

years ago, Bisi Osho, the original plaintiff, on

behalf of himself and Bolu, Oreke, Meyiwa and Oke

sections of Ginija family, commenced an action

claiming against five defendants jointly and

severally

“1. Declaration that the deed dated 30/1/74

registered as No.23 at page 23 in Volume 1967 of

the Land Registry Ibadan, is void or voidable and

should be set aside.

2. N500.00 being damages for trespass committed

to the land situate at Latogu, Ijebu Ode purported

to be conveyed by the first four defendants to the

5th defendant by the deed mentioned in (1) above.

3. Injunction restraining the 2nd, 3rd 4th and 5th

defendants from committing further acts of trespass

upon the said land.

The original plaintiff died after he had instituted the

action. Ambali Bakare was substituted for him by

order of Court. The second defendant also died. The

action against him terminated and he was struck

out from the suit. The third, fourth and fifth

defendants were then renumbered second, third

and fourth defendants respectively. The claim for

injunction was therefore against the 2nd, 3rd and

4th defendants.

Pleadings were ordered, filed and exchanged. The

defendants raised by paragraph one of their

4

Statement of Defence a point of law that the

plaintiff’s claim as per the Writ of Summons and the

amended Statement of Claim disclosed no cause of

action and gave notice that they would urge the

Court to set the issue down for hearing before trial.

The point of law was accordingly set down for

hearing.

In his Statement of Claim the plaintiff averred that

the land in dispute was a portion of Ginija family

land which was partitioned in pursuance of the

decision reached by the family. He pleaded a

number of judgments in support of his contention

that it was family land. The portions allocated to

Bolu, Oreke, Meyiwa and Oke branches of the

family, on behalf of whom the plaintiff instituted

the action, constitute the area edged pink on plan

No.BPO 715, and portions allocated to the

remaining two branches, Potun and Otujoke, made

up the area edged yellow on the said plan.

Going by the Statement of Claim the 1st, 2nd and

3rd defendants, acting on behalf of Potun and

Otujoke sections, entered in 1972 the land edged

pink and laid out the portions thereof edged green

into building plots for sale to prospective buyers.”

The plaintiff went on to plead that the first three

defendants by “the deed sought to be nullified in

this case purported to convey to the 4th defendant

a portion of the land in dispute described in the

Plan No. JTO.6245 annexed to the said deed.” It was

also the case of the plaintiff, as pleaded, that “the

defendants have jointly and severally broken into

and entered the land in dispute and committed acts

5

of trespass by erecting buildings thereon to the

damage of the plaintiff.”

The plaintiff also filed a reply to the Statement of

Defence and averred amongst other things that he

had constructed two roads called Ajegunle and

Ginija roads on the land in dispute in exercise of

his right thereon, “and parts thereon also were sold

by the plaintiff to several persons before the

defendant made out a layout plan No.2/72 thereof.”

Three of the purchasers erected residential

buildings on the portion sold to them.

At the hearing of the points of law raised by the

defendants by their paragraph 1 of the Statement

of Defence, learned Counsel for the defendants

made the following points:

1. Action seeking to set aside the deed of

conveyance was misconceived because the plaintiff

was not a party to the deed and therefore could not

seek to set it aside. The appropriate relief that

should be sought is that of a declaration of title.

2. A void deed cannot be set aside as it had never

existed.

3. Since trespass is an injury to possession and

there was no averment in the writ and the

statement of claim that the plaintiff was ever in

possession, he could not institute an action for

trespass. The plaintiff having sold could not be in

possession as the sale to certain persons took place

before the layout of the land by the defendants.

4. The action for trespass is not maintainable

against the 1st, 2nd and 3rd defendants, they

having divested themselves of all rights on the

6

land.

5. The action for injunction is for the same reason

not maintainable.

After learned Counsel for the plaintiff had made

his submissions in reply to the points canvassed by

learned Counsel for the defendants, the learned

trial Judge in a reserved ruling held that since by

his pleading the plaintiff claimed to have divested

himself of the right to possession by sale, and the

plaintiff had mentioned the names of those who

were in exclusive possession and enjoyment, an

action for damages for trespass was misconceived.

The trial Judge also noted that the plan filed by

plaintiff did not indicate areas sold to the various

purchasers so as to be able to determine the area

trespassed upon. The action for trespass was

accordingly struck out. The learned trial Judge was

also of the view that apart from the fact that the

Statement of Claim was not quite positive whether

the deed was void or voidable, a deed which is void,

that is which is a nullity ab initio and has never

had any existence in law cannot be set aside and

consequently, a claim for declaration that such a

deed be set aside is misconceived. The learned trial

Judge made the point that it is impossible to set

aside a deed which has no existence in law.

The learned trial Judge also agreed with learned

Counsel for the defendants that a person who is not

a party to a deed of conveyance cannot seek to set

it aside. With regard to the claim for injunction

against the 2nd and 3rd defendants, the learned

trial Judge also held that the action was

7

misconceived since it was plain that the plaintiff

and the people he represented had divested

themselves of any right or title to deal further with

the parcel of land. Besides, reasoned the learned

trial Judge, if on the plaintiff showing he himself

had sold part of an unidentifiable portion of the

land in dispute it is inconceivable that the Court will

grant an order of injunction upon an area of land

which is not certain. The plaintiff did not show by a

distinctive colour within the area in dispute the

portions already sold by himself and what area

remains in his possession, if any.”

The learned trial Judge proceeded to dismiss the

claim for declaration and injunction as against the

1st, 2nd and 3rd defendants while the claim against

them for damages for trespass was struck out. The

claim against the 4th defendant for declaration was

also dismissed while the claim for damages for

trespass and injunction were struck out.

Against the ruling the plaintiff appealed to the

Court of Appeal, Ibadan Division. The arguments

before that Court were in the main as canvassed in

the High Court. In his reserved judgment

(concurred in by Omololu Thomas and

Sulu-Gambari. JJ.C.A.) Uche Omo, J.C.A., was of

the firm view that there was a cause of action

before the trial Judge on the first head of claim as

it was open to him to hold that the deed of

conveyance was either void or voidable without the

need to set it aside. He relied on the case of Chief

1. O. Lahan & Ors v. R. Lajoyetan & Ors (1972) 1

All NLR (Pt.2) 217 which was also cited before the

8

trial court.

The learned Justices of the Court of Appeal were

also of the view that paragraphs 3 and 4 of the

reply of the plaintiff belied the conclusion by the

trial Judge that the plaintiff had divested himself of

the right to possession of the land by sale of same

to various persons. He pointed out that paragraph 4

unequivocally showed that only portions of the land

in dispute and not all of it had been sold to some

persons who had erected residential buildings

thereon. He therefore concluded that the plaintiff

remained in possession of the rest of the land in

dispute, not disposed of by him and that he can sue

for trespass in respect of a breach of his right of

possession or actual possession, by any unlawful

entry on the land.

It was also held that since there were portions of

the land still in possession of the plaintiff he was

entitled to seek an order of injunction to protect

the land from further damage in future. As all the

grounds of appeal therefore succeeded, the ruling of

the trial court was set aside. The suit was remitted

to the High Court of Ogun State for a hearing on

the merits. The costs of the hearing in the trial

Court and in the Appeal Court were assessed at

N100.00 and N800.00 respectively in favour of the

plaintiff.

The defendants have now come to this Court as

aggrieved persons complaining against the decision

of the Court of Appeal. Six grounds of appeal were

filed. One of them is that the costs awarded against

the defendants are “excessive, unwarranted and

9

contrary to a judicial discretion relating to the

award of costs.”

I do not consider it necessary at this stage, if at all,

to set out the grounds of appeal. Anyone of them or

portion thereof will be adverted to should the need

arise. The five issues as identified in the appellants’

brief in respect of the six grounds of appeal read

thus:

“1. Can the plaintiffs/respondents who are not

parties to the deed of conveyance between the first

to the third defendants dated the 30th January,

1974 and registered as No.23 at page 23 in Volume

1567 not transferring any interest of the plaintiff or

his family, but executed by the defendants in their

own right ask that such document be set aside

because it is void or voidable?

2. Whether the plaintiffs/respondents who pleaded

sale of several portions of the land in dispute and

failing to denote such essential facts in his (sic)

pleadings could have a cause of action in trespass

in respect of the whole land not in plaintiffs’

possession. Trespass being an injury to possession.

3. That the requirement that plaintiff should have

identified and denoted the unsold portion of the

land in dispute was a rule of pleading being a

material fact essential to give plaintiff a cause of

action.

4. That another issue for determination is whether

the Court could assume by any implication that

there was still portion of the land in dispute which

could give the plaintiffs a cause of action in

trespass, the plaintiffs having pleaded that they

10

have sold several portions to people who have built

on the land sold to them and are living in such

houses.

5. That the costs of N800.00 awarded against the

defendant by the Court of Appeal is excessive.”

I find that the first issue as formulated is somewhat

misleading. The question is not whether the

plaintiff could ask that the deed be set aside but

whether the court could grant the declaration that

the deed was void or voidable in the light of the

writ and Statement of Claim whether or not the

plaintiff was competent to pray that it be set aside.

After setting out the issues reproduced above,

learned Counsel proceeded in the appellants’ brief

filed by him to base his arguments specifically on

the grounds of appeal, and not on the issues raised,

thus rendering purposeless the object of

formulating in the brief issues for determination in

the appeal. While a party is at liberty to relate an

issue to the relevant ground or grounds of appeal

from which it arises, his arguments in the brief are

to be canvassed on the basis of the issues

formulated.

In proffering arguments in respect of an issue, the

complaints in the relevant ground or grounds will of

necessity be projected if the issue is correctly

identified. I find that the respondent’s Counsel fell

into the same error by basing his arguments on the

grounds of appeal.

In the respondent’s brief, three issues were

formulated in respect of the six grounds of appeal.

The third issue, which in fact is not an issue, but an

11

objection states that “the issue of costs of N800.00

awarded against the defendants by the Court of

Appeal is not tenable in law because the leave of

the Court of Appeal was not obtained under Section

220(2)(c) of the 1979 Constitution.”

What this appeal boils down to broadly is whether

the Court of Appeal was right in holding that the

writ of summons and the statement of claim

disclosed a cause of action which merited a trial on

the merits. Having regard to what I said about

issue one formulated by the appellants, I find the

respondent’s first issue more acceptable. As already

pointed out, the Court of Appeal held, following the

Lahan’s case (supra), that it was open to the trial

court on proper evidence being adduced to hold

that the deed of conveyance was either void or

voidable without the need to set it aside. It is thus

necessary to examine Lahan’s case and other cases

relevant to the issue to see how they can affect the

fortune of this appeal.

I will like to begin with Bello Foko & Ors v.

Oladokun Foko & Ors (1968) NMLR 441 relied

upon by the appellants and the trial Court. In that

case the plaintiffs sought against the defendants an

order of Court setting aside the sales of certain

parcels of land. No order of declaration that the

sales were void or voidable was claimed. In his

ruling, following a preliminary objection to the

action. Aguda, J.. held that since on the facts

alleged by the plaintiffs in their Statement of Claim

that the sales by 1st to 12th defendants to the 13th

to 16th defendants were made without the

12

authority, consent, concurrence and acquiescence

of the head of the family and principal members of

the family and were therefore absolutely void, the

plaintiffs’ claim for the setting aside of the sales

could not succeed as there would be nothing to set

aside.

The learned trial Judge went further to observe

that it appeared somewhat novel that a party could

seek for the cancellation of a deed of conveyance

executed between two other persons and a deed to

which he was not a party as an alternative method

of seeking a declaration that the land purportedly

conveyed by the deed belonged to him. The learned

trial Judge was saying in effect that a person who is

not a party to a deed of conveyance executed

between two other persons is not competent to

seek that the deed be set aside.

In Abiodun (Bailiff Ondo) & Ors v. Chief Kogun

Adehin (1962) 1 All N.L.R. 550; the plaintiff

brought an action against the defendants to set

aside a sale of plaintiff’s farm land allegedly

wrongly attached by the first defendant, a bailiff, as

the second and third defendants had obtained a

judgment against one Akinnubi. In execution of the

judgment the first defendant, on the instruction of

the second and third defendants, attached a parcel

of land which was pointed out by them to him as

the property of Akinnubi. The land was therefore

sold by the first defendant to the fourth defendant.

The plaintiff claimed that the land sold belonged to

him and that Akinnubi only had a mere right of

occupancy. Judgment was entered for the plaintiff

13

and the sale was set aside.

On appeal to this Court, then known as the Federal

Supreme Court, it was held that when an action is

brought to set aside a sale of land, it is postulated

by such claim that the sale attacked is prima facie

valid, and would remain effective if not set aside.

Such remedy is not appropriate where the claim is

that no valid sale had taken place. The view was

also expressed that the proper remedy available to

the claimant is an action for declaration of title and

or damages for trespass against the purported

purchaser, depending on what steps the purchaser

had taken to give effect to the purchase.

Before I turn attention to Lahan’s case it is

pertinent to note that unlike in Foko v. Foko (supra)

and in Abiodun v. Adehin (supra) in the instant case

there is prayer, apart from the prayer for setting

aside the deed, that the deed of conveyance be

declared void or voidable. It is thus patently clear

that Foko v. Foko and Abiodun v. Adehin render

only the prayer “to set aside the deed”

inappropriate and not the relief for declaring it void

or voidable.

Now, in Lahan’s case the plaintiff sued the

defendant for:

(a) An order of court setting aside a deed of

conveyance made between the first to eight

defendants on the one part and the ninth and tenth

defendants on the other part because it was made

without the consent of the head and principal

members of the Tubosun family;

(b) Injunction restraining the defendants from

14

entering the land or any way dealing with the land

described in the deed of conveyance;

(c) Damages from the ninth and tenth defendants

for trespass.

In the Statement of Claim, which obviously

superceded the Writ of Summons, the plaintiffs

added an additional and subsequent relief that “the

said conveyance should be set aside and declared

null and void.”

In his judgment, the trial Judge in that case held

that the sale and the deed of conveyance were

void. He then said that “rather than set it aside,

since it is a nullity I would merely declare it void.”

He also granted the injunction sought and awarded

damages for trespass against the ninth and tenth

defendants. On appeal to the then Western State

Court of Appeal, it was held that the action was

misconceived and that the learned trial Judge

having found that the deed of conveyance Exhibit

..A” was void ought to have dismissed that leg of

the action asking for Exhibit “A” to be set aside.

The entire claim of the plaintiff were dismissed by

that Court of Appeal.

On plaintiff appealing to this Court the judgment of

the trial Court was restored on the basis that the

claim in the Writ of Summons that the conveyance

in question “be set aside” should be taken to have

been amended by the additional claim in the

statement of claim that the conveyance “be

declared null and void.” It was held that it was not

an error in law for the trial Judge, after finding that

the conveyance was void, to have granted the

15

declaration instead of dismissing as misconceived

the claim to set aside the conveyance.

It can be seen that Lahan’s case is virtually on all

fours with this case in respect of the reliefs

claimed. In effect where a deed of conveyance is

said to be void or voidable and the plaintiff seeks

that it be declared void or voidable and he succeeds

by evidence to establish that it is void, the court

will declare it to be void without setting it aside,

even though the plaintiff also prays that it be set

aside.

The principle that a deed or instrument said to be

void will not be set aside as emphasised by this

Court in the case of Tika Tore Press Ltd. & Ors v.

Ajibade Abina & Ors (1973) 4 S.C. 63. The case

also underlines the fact that where a plaintiff seeks

that something done or made be declared void and

that it be set aside, it will only be declared void, if

it is found to be void, but will not be set aside

because there is nothing to set aside.

The question which called for a decision in that case

was whether allotments made by the directors of the
company were ultra vires the directors and therefore

void. The plaintiff sought that the allotments be declared

“void and of no effect and should be set aside.” The

trial Court declared the allotment void. On appeal

by the defendants, this court, per G.B.A. Coker.

J.S.C., in allowing the appeal, held that the

allotments were not void. At page 71, and this is

relevant to this appeal, it was observed:

“It is not right to ask for the setting aside of a

transaction which is claimed is void for ex nihilo

16

nihil venit so that if at the end of the trial it is

found that the transaction complained about is

void, a declaration to that effect might issue, but it

is then not right thereafter to make an order to set

it aside.”

This authority settles the main issue in this appeal.

It is inappropriate to set aside what is void. It is

however pertinent for me to say that I once

expressed the view that “a judgment (not a deed of

conveyance or an instrument) which is a nullity is a

still born judgment, setting it aside amounts to

burying it” (See O. A. Oshundahunsi v OGT. Group

of Companies Ltd. CA/L/19/85 delivered on

11/11/87 unreported). Setting aside a judgment

which is void is not the same thing as setting aside

an instrument said to be void.

Learned Counsel for the defendants/appellants argued

that in Lahan’s case unlike in the present case the

subject matter of the conveyance in issue was the
unpartitioned land of the plaintiff’s family which
required  the consent of the head of the family before
any portion of it could be sold. He submitted that
since in this case the plaintiff by paragraph 3 of the

amended Statement of Claim averred that the land

of the Ginija family had been partitioned and

therefore the consent of the head of the family or

principal members of that family was no longer

necessary, the conveyance could not be void or

voidable. Paragraph 3 reads:

“The land in dispute is a portion of Ginija family

land which was partitioned in pursuance of the

decision of the family some years ago.”

17

With due respect, learned Counsel for the

appellants seemed not to appreciate the claim of

the plaintiff. Paragraph three should not be taken

in isolation and out of context. It should be read

along with other relevant paragraphs. It is the case

for the plaintiff as averred in the amended

Statement of Claim that following the partition of

the family land the defendants trespassed into

portions allotted to the four sections of the family

represented by the plaintiff and that the deed of

conveyance executed in favour of the fourth

defendant by the first, second and third defendants

who are not members of any of the four sections of

the family was void or voidable and should be set

aside on the principle of nemo dat quod non habet.

It behoves a trial Court, for purposes of deciding

whether there is a cause of action, to accept the

averments in the plaintiff’s Statement of Claim as

against those in the Statement of Defence. It is the

entire set of circumstances as disclosed in the

plaintiff’s statement of claim, and not just a part of

the circumstances stated therein, which give rise to

a right to sue for a particular relief or reliefs.

It was also canvassed in the argument for the

appellants that the plaintiff not being a party to the

deed of conveyance, could not seek to have it set

aside. There is no doubt that generally an action for

a declaration that a deed be set aside because it is

voidable is appropriate in cases where mistake,

misrepresentation, undue influence or fraud can

properly be pleaded, and that in such a case the

remedy would be open only to the parties to the

18

deed of conveyance or to the persons claiming

through or under them.

The position however, and as rightly submitted by

Mr. Olutunfese, learned Counsel for the respondent,

is that a sale of family property which takes place

without the consent of the principal members of the

family and thus voidable, can be set aside at their

instance. See Kwesi Manko & Ors v. Bonsu & Ors

(1963) 3 W.A.C.A.62 and Yesufu Esan & Ors v.

Bakare Fan & Anor (1947) 12 W.A.C.A.135. It is

also implicit in the case of Adeleke Mogaji & Ors v.

S.G. Nuga (1960) 5 F.S.C.107 (1960) SCNLR 219

that such a sale can be set aside. In that case at

page 110 Ademola. C.J.F. concluded thus:

“Now. if the respondent’s title was voidable at the

instance of the other members of the family who

were not parties to the sale and knew about it, they

must avail themselves of their right timeously. I am

of the view that it was late for them to exercise

rights to set aside the sale not having done

anything for ten years” (Italics for emphasis).

It was therefore premature, without receiving

evidence, for the learned trial Judge to dismiss

off-hand the first leg of the plaintiff’s claim.

The next issue is whether the plaintiff having

pleaded that portions of the land allotted to the

four sections of the family had been sold could have

a cause of action in trespass against any of the

defendants. As the Court of Appeal rightly observed

paragraphs 3 and 4 of the plaintiff’s reply made it

plain that the plaintiff and those he represents

have not divested themselves of the right to

19

possession of all the portions of the land since Not

all the portions of the land had been sold. The

plaintiff can therefore sue in respect of the portions

not sold.

Mr. Odedina for the defendants/appellants

submitted that the Court of Appeal misconceived

the findings of the trial court and the reasoning for

its decision. He pointed out that what the learned

trial Judge held was that since the plaintiff averred

in his pleading that he had sold portions of the land

in dispute and had failed to denote by the pleading

which area of the land in dispute had not been sold

by him and which area remained vested in him, his

writ and Statement of Claim failed to contain

material facts to disclose a cause of action. Learned

counsel also stressed that the learned trial Judge

did not say that the plaintiff had sold ALL the land

nor did he base his decision on the reasoning

credited to him by the Court of Appeal.

I do not agree that the Court of Appeal in any way

alluded that the trial Judge held that the plaintiff

had sold all the land. The Court of Appeal was

saying in effect that since the plaintiff had not sold

all the land, as rightly held by the trial Judge, it

was wrong for him to say that the plaintiff could not

maintain an action for trespass. The Court of

Appeal also went on to say at page 197 of the

record as follows:

“It is also quite wrong for the trial Judge to proceed

to decide, on a preliminary point, to wit, that no

cause of action has been disclosed by the writ, that

the area in respect of which the injunction is

20

sought is at best uncertain because it has not been

distinctly identified by colouring on the plan filed

with the Statement of Claim. This is because such

conclusion can only be arrived at after evidence has

been led by the parties. The plan filed by appellant

would normally be tendered through the licensed

surveyor who prepared it, and who would testify on

the plan. Until this is done and the plan is then

properly admitted in evidence, such observations as

the trial Judge embarked upon also verge on the

border of speculation.”

It is thus plain that the Court of Appeal clearly

understood the reasoning of the trial Judge but

only faulted it. It seems to me premature for the

learned trial Judge to have proceeded to interpret

the contents of a controversial survey plan filed

with the Statement of Claim which had not been

tendered in evidence and when he had not had the

benefit of the evidence of the licensed surveyor

who prepared it. It is true as submitted by learned

Counsel for the defendants that plans are part of

the pleading. The plan in this case is a material fact

which was pleaded. The defendants were at liberty,

if they so wish, to ask for further and better

particulars. The plaintiff should not have been shut

out from adducing evidence in support of the plan

pleaded.

It should also be borne in mind that even failure to

file a plan along with the Statement of Claim is not

sufficient by itself to defeat the claim of the

plaintiff. Indeed in some land matters, though

exceptional, tendering of a plan to establish the

21

area in dispute may not be essential to a proper

trial and for the plaintiff to succeed in an action for

trespass and injunction. As stated by this Court in

the case of Chief Daniel Ibuluya & Ors v. Tom

Dikibo & Ors (1976) 6 S.C.97 at page 107.

“If the parties to an action in respect of land in

dispute know precisely what area is in dispute and

the boundaries of that area ‘on the ground’ a plan

is not an absolute necessity for successfully

maintaining an action for trespass and in respect of

that area.”
See Chief Sokpui v. Chief Agbozo (1951) 13
W.A.C.A.241 at page 242.

That being so, it would seem plain that lack of

sufficient denotations on a plan annexed or

attached to a Statement of Claim would not render

the action unmaintainable. This is not to say that it

is not desirable for the plan attached to a

Statement of Claim to be sufficiently denoted to

reflect the averments in the Statement of Claim.

Indeed as Oputa, J.S.C., clearly expressed in his

supporting judgment in Safuratu Salami & Ors v.

Sunmonu Oke (1987) 4 N.W.L.R. (Part 63) 1 at

page 17 it is important to note here that the

written description of the land in the pleadings of

the parties should be in complete accord with the

plan or plans filed along with those pleadings.” This

is not saying that if a plan is not sufficiently in

accord with pleadings there would be no cause of

action that can go to trial.

At paragraph 2 of the amended Statement of Claim,

the plaintiff pleaded that “the land in dispute is

situate at Latogun village……. and more particularly

22

described on the plan No.BPD.715 Annexed to the

original Statement of Claim and is thereon shown

edged green.” In pleading acts of ownership, the

plaintiff averred at paragraphs 3, 4 and 5 of the

reply that he had constructed two roads on the land

in dispute and that portions had been sold to them

before the defendants made a layout plan of the

land in dispute. By paragraph 12 of the Statement

of Claim the plaintiff pleaded that the first three

defendants purported to convey to the fourth

defendant a portion of the land in dispute.

If these averments are correct, and they should be

presumed to be so, the Court of Appeal seemed to

me to have correctly appraised them in holding that

a cause of action for trespass was made out.

The claim for injunction arises from the claim for

trespass. Since the plaintiff and those he

represents have not sold the entire parcel of land

allotted to them as a result of the partition carried

out by the family, and they claim that the

defendants have trespassed on the remaining

portion in their possession, they are entitled to

claim for an order of injunction to preserve their

possessory title. In effect where a party claims to

be the owner and that he is in possession of the

disputed land or part thereof and he claims that his

contesting opponent has trespassed on it or part

thereof in his possession, a cause of action for a

claim for an order of injunction is made out

regardless of the fact that a survey plan showing

the area in dispute, annexed to his statement of

claim, not yet tendered in evidence, appears not to

23

have pointedly identified the area actually

trespassed upon. Whether the plaintiff would

succeed would largely depend on the evidence

adduced at the trial by him and his witnesses,

including the licensed surveyor who prepared the

plan.

The only issue which I have not treated is that

relating to the award of N800.00 as costs which the

appellants regard as excessive and unwarranted.

Learned Counsel for the respondent submitted that

this ground of appeal which is ground 6, was not

competent as the appellants did not obtain leave of

the Court of Appeal as required by Section

220(2)(c) of the 1979 Constitution. Section

220(2)(c) states that there is no right of appeal

“without leave of a High Court or the Court of

Appeal from a decision of the High Court made with

the consent of the parties or as to costs only.”

It can be seen that the said Section 220(2)(c)

relates to appeal from the High Court to the Court

of Appeal and not in respect of an appeal against

the decision of the Court of Appeal. Besides, the

provision that an appeal shall not lie “as to costs

only” unless with leave, is that an appeal which is

based solely on the complaint as to the costs

awarded shall not lie unless with leave. Sections

220(2)(c) is therefore inapplicable.

However ground 6 is definitely of mixed law and

fact which requires the leave of the Court of Appeal

or this Court. The ground and the particulars

supplied put it beyond doubt that it is of mixed law

and fact. Ground 6 reads:

24

“6. The costs awarded against the defendants by

the Court of Appeal were excessive, unwarranted

and contrary to a judicial discretion relating to the

award of costs.

PARTICULARS

(i) The length of hearing of the appeal and the

amount of preparatory work involved in it did not

justify the quantum of the award.

(ii) The Court of Appeal ignored the quantum of the

award by the High Court, which might have offered

it a persuasive guide as to the appropriate costs

awardable for the proceedings at the High Court

level.”

It is a question of fact whether a thing is excessive

or unwarranted. The length of time taken to argue

an appeal is also a question of fact. So also the

amount of preparatory work involved in the appeal.

I find that the appellants sought leave from the

Court of Appeal in respect of ground 2 only which

they regarded as the only ground of mixed law and

fact, and that the Court of Appeal also granted

leave only in respect of ground 2. This is apparent

at pages 226 to 227 of the record of appeal.

Ground 6 is therefore incompetent. It is therefore

struck out.

In sum, I hold that the appeal fails in its entirety,

the judgment of the Court of Appeal (Ibadan

Division) dated 26th February, 1987 is upheld. The

appeal is accordingly dismissed. I assess the costs

of this appeal at N500.00 in favour of the

respondent.

25